Getiriler · Satın Alma Süreci Rehberi
Dubai Gayrimenkul ROI Rehberi
Kira Getirileri, Brüt ve Net Getiri ve Elinizde Gerçekte Ne Kaldığını Nasıl Hesaplarsınız
Dubai’de ROI (yatırım getirisi) genellikle kira getirisi anlamına gelir ve ilanlardaki rakam brüttür. Bu rehber neyin iyi bir getiri sayıldığını, sahip olma maliyetlerinden sonra net getirinin nasıl hesaplandığını ve onu neyin düşürdüğünü gösterir.
Doğrudan danışman erişimi. Her satın alma sorusunu şahsen ben yanıtlıyorum; asla bir çağrı merkezi değil.
Dubai’de ROI
Dubai Gayrimenkulünde ROI Ne Anlama Gelir
Getiri, Dubai’de mülk satın alma sürecinin her adımının arkasındaki sorudur ve Dubai’de bu kelime genellikle tek bir anlama gelir: kira getirisi. Bir emlak danışmanı ROI’den söz ettiğinde neredeyse her zaman mülkün değer artışını değil, yıllık kiranın fiyata oranını kasteder.
Nisan 2026 için bildirilen piyasa ortalamaları brüt getiriyi konut mülklerde yaklaşık %6,57, dairelerde %7,08 ve villalarda %4,54 olarak gösteriyor. Birinci sınıf ve lüks konutlar, yalnızca fiyatları daha yüksek olduğu için çoğu zaman daha düşük getiri sağlar.
Kira Geliri
Mülkten elde edilen yıllık kira; ROI rakamlarının çoğunun kastettiği değer budur.
Sermaye Değer Artışı
Mülkün elde tutma süresi boyunca değerindeki artış; hiçbir zaman garanti olmadığı için ayrıca modellenir.
Dubai’de İyi Bir ROI Nedir
%5’in Altı
Bazı birinci sınıf veya lüks mülklerde yaygındır.
%5 ila %6
Orta düzeyde bir kira getirisi.
%6 ila %8
Birçok Dubai mülkü için güçlü bir aralık.
%8 ila %10
Yüksek getiri; çoğunlukla belirli uygun fiyatlı bölgelerde görülür.
%10’un Üzeri
Sınırlı durumlarda mümkündür; ancak dikkatli doğrulama gerektirir.
Daha yüksek getiri otomatik olarak daha iyi bir yatırım anlamına gelmez. Bunlar garanti edilmiş getiriler değil, brüt piyasa ortalamalarıdır; önemli olan getiri, maliyetlerden sonra kalandır.
Getirinin En Yüksek Olduğu Yerler
Dubai’de Kira Getirisi Yüksek Bölgeler
En yüksek getiriler genellikle düşük fiyatların güçlü kiracı talebiyle buluştuğu, uygun fiyatlı ve orta segment community’lerden gelir. Sık anılan isimler arasında International City, Dubai Investment Park, Discovery Gardens, Jumeirah Village Circle, Arjan, Town Square, Al Furjan, Dubai Silicon Oasis, Dubai Sports City ve DAMAC Hills 2 yer alır.
Community’ye Göre Dubai’de Ortalama Kira Getirileri
Community’ye göre bildirilen brüt daire getirileri; tek bir ünite için vaat olarak değil, piyasa göstergesi olarak okunmalıdır:
International City
%9,10 ila %10,30
Dubai Investment Park
%9,44 ila %9,90
Discovery Gardens
%7,77 ila %9,47
Living Legends
Yaklaşık %8,76
Al Sufouh
Yaklaşık %8,73
Town Square
Yaklaşık %8,00
Arjan
Yaklaşık %7,90
Al Furjan
Yaklaşık %7,72
Jumeirah Village Circle
Yaklaşık %7,59
Bir community ortalaması, ünitenizin getirisi değildir. Fiyat, hizmet bedelleri (service charge), ünitenin durumu, kat, manzara, yerleşim ve gelecekteki arz, getiriyi en az bölge kadar etkiler; bu yüzden tek tek üniteleri karşılaştırmadan önce Dubai bölgeleri ve community’leri sayfasına göz atın.
Hesaplama
Brüt ROI ile Net ROI ve Hesaplama Yöntemi
İlan edilen getirilerin çoğu brüttür ve sahip olma maliyetlerinin büyük kısmını dışarıda bırakır. Gerçeği yansıtan rakam net getiridir ve rezervasyondan önce her müşterim için hesapladığım da odur.
Brüt Getiri
Yıllık kiranın satın alma fiyatına bölümü.
Net Getiri
Yıllık kiradan yıllık giderler düşüldükten sonra kalanın toplam edinim maliyetine bölümü.
Dubai’de Mülk ROI’si Nasıl Hesaplanır
Toplam Edinim Maliyeti
Mülkün size gerçekte neye mal olduğunu bulmak için satın alma ücretlerini fiyata ekleyin.
Ulaşılabilir Kira
Kirayı binada istenen kiralara göre değil, gerçek emsal verilere göre tahmin edin.
Yıllık Giderler
Hizmet bedellerini, yönetim, bakım, boş kalma ve sigorta giderlerini düşün.
Getiri ve Nakit Akışı
Brüt ve net getiriyi, alım finanse ediliyorsa ardından nakit akışını ve nakit getiri oranını (cash-on-cash) hesaplayın.
Dubai Gayrimenkul ROI Hesaplayıcısı
Hesaplayıcı çözümlü örnekle açılır: fiyatı 1.500.000 AED ≈ 408.441 USD olan ve yıllık 110.000 AED ≈ 29.952 USD kiraya verilen bir mülk. Herhangi bir rakamı kendi rakamınızla değiştirin; sonuçlar siz yazdıkça güncellenir.
Satın alma ücretleri çözümlü örneği izler. Mortgage maliyetleri dâhil değildir.
Net kira getirisi
%5,26
Brüt kira getirisi %7,33
Brüt getiriniz hangi aralıkta
- %5’in Altı
- %5 ila %6
- %6 ila %8
- %8 ila %10
- %10’un Üzeri
Mülkleri karşılaştırmak için tahminlerdir; garanti edilmiş bir getiri değildir.
Hesaplayıcı, çözümlü örnekte olduğu gibi nakit bir alımı varsayar. Mortgage kendi tescil, düzenleme ve değerleme maliyetlerini ekler; bu durumda doğru ölçüt nakit akışı ve nakit getiri oranı olur.
Bu hesaplamanın düşündüğünüz bir ünite için yapılmasını mı istiyorsunuz? WhatsApp’tan rakamları hesaplamamı isteyin
Getiriden Düşülenler
Mülk ROI’nizi Düşüren Maliyetler
Maliyetler üç anda ortaya çıkar: satın aldığınızda, mülke sahip olduğunuz her yıl ve sattığınızda. Her biri son görüşmede değil, ilk görüşmeden itibaren hesaba girmelidir.
Satın Alma Maliyetleri
DLD tescil harcı, tescil aracısı ücreti, aracılık komisyonu, tapu ve harita ücretleri, mortgage tescili, banka düzenleme ücreti, mülk değerlemesi ve devir işlemleri (conveyancing) ücretleri.
Yıllık Sahip Olma Maliyetleri
Bina hizmet bedelleri, community ücretleri, bakım, sigorta, mülk yönetimi, boş kalma, kiralama komisyonu, malik tarafından ödenen fatura giderleri ve mobilya yenileme.
Satış Maliyetleri
Aracılık komisyonu, mortgage kapatma, geliştirici muvafakatname (NOC) ücreti, devir işlemleri, resale öncesi bakım ile mülkün hazırlanması ve pazarlanması.
Bina Giderleri
Hizmet Bedelleri ve ROI Üzerindeki Etkisi
Hizmet bedelleri, brüt ile net arasındaki farkı en sık yaratan giderdir. Bol olanaklı bir binanın bedelleri net getiriyi keskin biçimde düşürecek kadar yüksek olabilir; bu yüzden kiraya bakmadan önce bunları kontrol ederim.
Onaylı rakamı bir satış broşüründen değil, resmi DLD veya Dubai REST kaynaklarından doğrulayın. Off-plan bir ünitede hizmet bedelleri, Dubai’de mülk teslimi rehberimde ele alınan aşamada başlar.
Daireler ve Villalar
Daire ROI’si ve Villa ROI’si
Daireler genellikle getiride, villalar ise istikrarda öne çıkar. Hangisinin uygun olduğu, getirinizin esas olarak kiradan mı yoksa uzun vadeli değerden mi gelmesini istediğinize bağlıdır.
Daireler: Yaklaşık %7,08 Brüt
Daha düşük satın alma fiyatları, stüdyolar ve 1+1 üniteler için geniş bir kiracı piyasası, küçük ünitelerde sq ft başına daha yüksek kira, daha fazla fiyat kategorisi ve daha erişilebilir giriş maliyetleri.
Villalar: Yaklaşık %4,54 Brüt
Kiracıların daha uzun süre kalması, aile talebi, oturmuş community’lerde sınırlı arz, daha güçlü sermaye değer artışı, daha büyük arsa payı ve daha düşük kiracı devri.
Hazır Mülk ve Off-Plan ROI’si
Hazır Mülk
Getiri somut verilerle kontrol edilebilir: mevcut kira sözleşmeleri, güncel piyasa kirası, fiili hizmet bedelleri, binanın durumu, kiracı talebi, bakım geçmişi, boşluk oranları ve emsal satışlar.
Off-Plan Mülk
Getiri bir projeksiyondur; inşaat süresince fiyat artışı, teslim sonrası kira geliri, piyasanın altındaki lansman fiyatı, esnek ödeme planları ve resale üzerine kurulur. Getiriyi şimdiye kadar ödenen taksitler üzerinden değil, satın alma fiyatının tamamı üzerinden hesaplayın.
Off-plan bir projeksiyonun kendi riskleri vardır: inşaat gecikmeleri, piyasa kirasındaki değişimler, gelecekteki arz, teslim kalitesi, hizmet bedelleri, mortgage erişimi, resale kısıtlamaları ve çevredeki değişiklikler.
Uzun Dönem ve Kısa Dönem Kiralama ROI’si
Uzun Dönem Kiralama
Daha istikrarlı yıllık gelir, daha düşük yönetim maliyetleri, daha az temizlik gideri, azalan fatura giderleri, daha az mobilya yenileme, daha az mevsimsel boşluk ve daha az günlük operasyonel sorumluluk.
Kısa Dönem Kiralama
Daha yüksek brüt, ama düşülecek daha çok kalem: tatil evi (holiday home) yönetim komisyonu, temizlik, elektrik ve su, internet, platform ücretleri, nevresim ve sarf malzemeleri, mobilya yenileme, mevsimsel boşluk, izin ücretleri ve turizmle ilgili ücretler. Gecelik fiyatları değil, net yıllık geliri karşılaştırın.
Vergi açısından BAE’de bireyler için kişisel gelir vergisi yoktur ve uygun kira geliri Kurumlar Vergisi’nin kapsamı dışında kalabilir. Şirketler, lisanslı faaliyetler ve yabancı vergi mukimleri farklı kurallara tabi olabilir; bu yüzden mülkiyet yapınız için profesyonel vergi danışmanlığı alın.
Taahhütten Önce
Riskler ve Dubai’de Yatırım Mülkleri Nasıl Karşılaştırılır
Öngörülen her getiri risk taşır ve iki mülkü karşılaştırmanın tek adil yolu, ikisini de aynı varsayımlarla hesaplamaktır.
Mülk ROI’sini Etkileyebilecek Riskler
Boş kalma riski
Kira fiyatı değişimleri
Hizmet bedeli artışları
Bakım riski
İnşaat gecikmeleri
Arz fazlası
Finansman riski
Resale riski
Fazla ödeme riski
Dubai’de Yatırım Mülkleri Nasıl Karşılaştırılır
Toplam satın alma ve edinim maliyeti
Gerçekçi yıllık kira
Brüt kira getirisi
Yıllık hizmet bedelleri
Bakım payı
Boş kalma payı
Mülk yönetimi maliyeti
Net kira getirisi
Beklenen gelecekteki arz
Kiracı talebi
Binanın ve geliştiricinin itibarı
Resale likiditesi
Olası sermaye değer artışı
Yatırım riskleri
Sağlam bir listenin arkasındaki faktörler Dubai’de doğru mülkü seçme rehberimde anlatılıyor; edinim maliyetindeki %4 DLD harcı ise genellikle Dubai’de Oqood tescili rehberinde açıklanan aşamada ödenir. Ödemeler, koruma ve Altın Vizesi Dubai gayrimenkul rehber kütüphanemde ele alınıyor.
SSS
Dubai Gayrimenkul ROI’si: Sıkça Sorulan Sorular
Dubai’de yaklaşık %6 ila %8’lik brüt kira getirisi genellikle iyi kabul edilir. Uygun fiyatlı community’ler daha fazla getiri sağlayabilirken lüks mülkler çoğu zaman daha az getiri sağlar.
Dubai’de emlak danışmanları ROI’den söz ettiğinde genellikle kira gelirini kasteder. Fiyat artışı garanti olmadığı için ayrıca modellenmelidir.
Daireler genellikle yüzde olarak daha yüksek getiri sağlar. Villalar ise aile talebi, daha uzun kiracılık süreleri ve daha güçlü sermaye değer artışı sunabilir.
Bazı uygun fiyatlı mülkler %10’luk brüt getiriye yaklaşabilir; ancak bu rakam gerçek fiyat, ulaşılabilir kira ve sahip olma maliyetleriyle doğrulanmalıdır.
İlan edilen ROI genellikle brüttür ve sahip olma maliyetlerinin çoğunu kapsamaz.
Hizmet bedelleri net geliri azaltır; bu yüzden yüksek bedeller net getiriyi brüt getirinin çok altına düşürebilir.
Satın alma fiyatının tamamını ve teslim sonrası öngörülen kirayı kullanın; sonucu kesinleşmiş bir getiri değil, bir projeksiyon olarak değerlendirin.
BAE’de bireyler için kişisel gelir vergisi yoktur ve uygun kira geliri Kurumlar Vergisi’nin kapsamı dışında kalabilir. Şirketler, lisanslı faaliyetler ve yabancı vergi mukimleri farklı kurallara tabi olabilir.
Danışmanınız
Tohid Fetrat
Gayrimenkul yatırımınızla ilgili her soru için bana doğrudan mesaj atabilir veya arayabilirsiniz: her zaman şahsen bana ulaşırsınız; asla bir çağrı merkezine veya satış ekibine değil.