Satın Alma Süreci · Dubai Gayrimenkul Rehberleri
Dubai’de Adım Adım Mülk Nasıl Satın Alınır
Doğru Projeyi Seçmekten EOI, SPA, Escrow, Oqood, Teslim ve Tapuya Kadar
Dubai’de mülk satın alma, Dubai Tapu Dairesi’nin (DLD) gözetimindeki yedi adımı izler. Bu rehber; proje seçiminden Niyet Beyanı (EOI), Satış Sözleşmesi (SPA), escrow (emanet), Oqood, teslim ve tapuya kadar her adımı tek tek anlatır.
Doğrudan danışman erişimi. Her satın alma sorusunu şahsen ben yanıtlıyorum; asla bir çağrı merkezi değil.
Genel Bakış
Dubai’de Mülk Satın Alma Süreci Nasıl İşler
Dubai’deki her alım, DLD gözetiminde yapılandırılmış bir süreçten geçer ve her aşama, o noktada sizi koruyan bir belge üretir. Aşağıdaki sıra, ilk listeden adınıza düzenlenen tapuya kadar bir off-plan alımın izlediği düzendir. Sırada hangi belgenin olduğunu bilmek; yatırımcıların ve oturmak için alanların, escrow yerine geliştiriciye doğrudan ödeme yapmak gibi pahalı hatalardan kaçınmasını sağlar.
Mülkü Seçin
Tek bir üniteye karar vermeden önce bölgeleri, community’leri, geliştiricileri, mülk tiplerini ve ödeme planlarını karşılaştırın.
Niyet Beyanı
Bir lansmanda, bir form ve iadesi mümkün olabilen bir depozitoyla öncelikli erişim hakkını ayırtın.
Satış Sözleşmesi
Fiyatı, ödeme takvimini ve teslim tarihini sabitleyen sözleşmeyi imzalayın; ardından ilk taksiti ödeyin.
Escrow Ödemeleri
Taksitleri, yalnızca inşaat ilerledikçe geliştiriciye serbest bırakılan proje escrow hesabına ödeyin.
Oqood Tescili
Off-plan alımı, geçici mülkiyet kaydınız olarak DLD’ye tescil ettirin.
Mülk Teslimi
Tamamlanan üniteyi denetleyin, düzeltilmesi için kusurları bildirin ve son ödemeyi yapın.
Tapu
Adınıza tam mülkiyeti teyit eden DLD belgesini teslim alın.
Yabancı alıcılar, Dubai’nin belirlenmiş freehold (tam mülkiyet) bölgelerinde mülkün tüm haklarına sahip olarak satın alabilir. Yukarıdaki adımlar bir off-plan alımı izler; EOI, escrow ve Oqood aşamaları da bu alım türünde uygulanır.
1. Adım
Dubai’de Doğru Mülkü Seçin
İlk karar, nerede ve kiminle olacağıdır. Konum ve geliştirici, bir evde yaşamanın nasıl hissettirdiğini ve yıllar içinde bir yatırım olarak nasıl performans gösterdiğini belirler; bu yüzden alıcılar tek bir üniteyi listeye almadan önce genellikle bölgeleri keşfeder, community’leri karşılaştırır ve projeleri inceler.
Dubai’deki bölgeler
Bu bölgelerdeki community’ler
Proje lanse eden geliştiriciler
Daireler, townhouse’lar ve villalar
Ödeme planları ve beklenen teslim takvimleri
Listenizi Oluşturmadan Önce Konumları Karşılaştırın
Dubai’nin community’leri sahil ve golf yaşamından aile mahallelerine ve yükselen yatırım bölgelerine kadar uzanır. Dubai bölgeleri ve community’leri rehberi ile Dubai projeleri listesi bunları yan yana karşılaştırmanızı sağlar; Dubai gayrimenkul haritası ise her projenin nerede olduğunu gösterir.
Bir EOI’ye bağlanmadan veya SPA imzalamadan önce hesabınızı yapın. Getiriler konuma, mülk tipine, hizmet bedellerine (service charge), kiracı talebine ve gelecekteki arza göre değişir; bu yüzden listenizdeki seçenekler arasında brüt ve net kira getirisini ve sahip olma maliyetini karşılaştırın.
2. ve 3. Adımlar
EOI ile Rezerve Edin, Ardından SPA’yı İmzalayın
Yeni bir lansmanda veya talebin yüksek olduğu bir satış etabında geliştirici, satışlar açılmadan önce Niyet Beyanı isteyebilir. Bir rezervasyon formu ve genellikle iadeli veya kısmen iadeli olabilen bir depozito sunarsınız; karşılığında üniteler tahsis edilirken öncelik kazanırsınız. EOI sıradaki yerinizi korur; satış sözleşmesinin yerini tutmaz.
Tercih ettiğiniz üniteyi veya mülk tipini seçin
Rezervasyon formunu gönderin
Öncelikli erişimi güvenceye almak için depozito yatırın
Lansmanda tahsis önceliği alın
SPA Neleri İçerir
Asıl ağırlığı taşıyan sözleşme Satış Sözleşmesi’dir. Alıcı ile geliştiricinin hak ve sorumluluklarını belirler, imzalandığında üniteyi resmen adınıza ayırır ve genellikle geliştiricinin ödeme planındaki ilk taksiti başlatır.
Ünite bilgileri ve teknik özellikler
Toplam satın alma fiyatı
Ödeme planı ve taksit takvimi
İnşaat takvimi ve beklenen teslim tarihi
Alıcı ile geliştirici arasındaki hüküm ve koşullar
Elinizde bir EOI formu veya SPA taslağı var ve neyi kabul ettiğinizden emin değil misiniz? WhatsApp’tan alımınızı bana sorun
4. ve 5. Adımlar
Escrow Ödemeleri ve Oqood Tescili
SPA imzalandıktan sonra taksitleriniz, 2007 tarihli ve 8 sayılı Kanun’un escrow zorunluluğu kapsamında DLD’ye kayıtlı, o projeye özel bir escrow hesabına gider. Geliştirici bu parayı serbestçe harcayamaz: çekimler inşaat ilerlemesini izler; mekanizmanın tamamı Dubai escrow hesabı rehberinde anlatılıyor.
Güvence altına alınan ve denetlenen alıcı ödemeleri
Yalnızca ilgili proje için kullanılan fonlar
Doğrulanmış inşaat ilerlemesine bağlı çekimler
Devlet düzenlemelerine tabi geliştiriciler
Oqood: Geçici Mülkiyet Kaydınız
SPA ve ilk ödemenin ardından off-plan alım, DLD’nin off-plan işlemleri kayda geçirdiği sistem olan Oqood üzerinden tescil edilir. Oqood, bina yükselirken mülkiyet haklarınızı kayıt altında tutar ve tamamlanmaya kadar geçerli kalır; tamamlanmada yerini tapu alır.
Alıcı adına tescilli ünite
DLD sistemine kaydedilen işlem
Devlet düzenlemelerine göre uygulanan tescil ücretleri
Alıcı için off-plan mülkiyetin resmi kanıtı
6. ve 7. Adımlar
Teslim ve Tapu
İnşaat tamamlandığında geliştirici teslimi planlar. Anahtarları kabul etmeden önce üniteyi SPA’daki teknik özelliklere göre denetler ve düzeltilmesi için kusurları bildirirsiniz; bu denetim Dubai’de mülk snagging (teslim öncesi kusur tespiti) denetimi olarak bilinir. Ödeme planındaki son ödeme bu aşamayı kapatır.
Geliştirici alıcıya tamamlanmayı bildirir
Alıcı üniteyi denetler (snagging)
Kusurlar ve ince iş sorunları düzeltilmek üzere bildirilir
Son ödeme, ödeme planına göre tamamlanır
Mülk, mülkiyet tescili için hazırdır
Tapu Senedi
Teslim tamamlanıp mülk DLD sistemine tescil edildiğinde tapu düzenlenir. Tapu, resmi mülkiyet belgesi ve mülkiyetinizin nihai kanıtıdır; mülkü satmak, kiraya vermek veya devretmek için ihtiyaç duyduğunuz belge de odur.
Mülkün yasal mülkiyeti
DLD nezdindeki tescil
Ünite numarası ve proje adı
Malik bilgileri ve mülk değeri
İsteğe Bağlı Adım
Alımınız Yoluyla Altın Vizesi
Oqood veya tapu adınıza düzenlendiğinde, uygun bir alım yenilenebilir, uzun vadeli bir BAE oturum vizesinin yolunu açabilir. Gayrimenkul yolu 2M AED ≈ 545K USD değer eşiği belirler; bu yüzden birçok uluslararası alıcı alımı en baştan bu eşiğe göre planlar.
Uzun Vadeli Oturum
BAE hükümetinin verdiği yenilenebilir bir oturum vizesi.
Aile Sponsorluğu
Uygun yatırımcılar aile üyelerine sponsor olabilir.
Yaşayın, Çalışın ve Yatırım Yapın
Mülkü elinizde tutarken yerel bir işverene bağlı olmadan BAE’de yaşama, çalışma ve yatırım yapma özgürlüğü.
Uygunluk, mülk değerine ve mülkiyetin nasıl tescil edildiğine bağlıdır. Uygun mülk, ünitelerin birleştirilmesi ve başvuru adımları Dubai’de gayrimenkul yoluyla Altın Vizesi rehberinde ele alınıyor.
Maliyetler ve Ücretler
Dubai’de Mülk Alım Maliyetleri ve Ücretleri
SPA’daki fiyat, toplam maliyetin tamamı değildir. DLD ve ilgili kurumların düzenlediği resmi ve idari ücretler çoğu alımda uygulanır; bunları baştan bütçeye katmak, tescil aşamasında toplam tutarın sizi şaşırtmasını önler.
DLD Harcı
Genellikle mülk fiyatının %4’ü; işlem tescili için ödenir.
Tescil Aracısı (Registration Trustee) Ücreti
Mülk tescilinin işlenmesi için alınan resmi hizmet ücreti.
Oqood Tescili
Off-plan tescile uygulanır; yaklaşık 3.000 AED ≈ 817 USD.
Tapu
Tamamlanmanın ardından mülk tescil edildiğinde düzenlenir; 580 AED ≈ 158 USD.
Aracılık Komisyonu
Bir emlak aracısı devredeyse tipik olarak yaklaşık %2.
İdari Ücretler
Belgelendirme ve işlemler için küçük ücretler.
Ücretler yetkili kurumlarca belirlenir ve değişebilir. Ödeme yapmadan önce güncel tutarları teyit edin; toplam yatırımı hesaplarken yukarıdaki her kalemi satın alma fiyatının üzerine ekleyin.
Satın Alma Rehber Kütüphanesi
Dubai Mülk Satın Alma Rehberleri
Aşağıdaki her rehber, ilk listeden tapuya kadar alımın bir adımını ele alır ve derinlemesine işler. Ödemeler, yatırımcı koruması, sigorta ve ulaşım konularında mülkiyet yolculuğunun geri kalanı Dubai gayrimenkul rehber kütüphanesinde ele alınıyor.
Dubai’de Doğru Mülkü Seçin
Bir proje seçmeden önce bütçeyi, stratejiyi, geliştiriciyi, konumu, ödeme planını ve çıkışı tartmak.
Mülk Seçimi Rehberi
Dubai’de Niyet Beyanı (EOI)
Off-plan lansmanlarda EOI ödemelerinin nasıl işlediği, ne zaman iade edilebildiği ve rezervasyon depozitolarından farkı.
EOI Rehberi
Dubai Off-Plan SPA Sözleşmesi
SPA’nın neleri kapsadığı, dikkatle okunması gereken maddeler ve geliştirici yükümlülükleri karşısında alıcı hakları.
SPA Sözleşmesi Rehberi
Dubai’de Oqood Tescili
SPA ile tapu arasındaki geçici tescil, nasıl işlediği ve nasıl doğrulanacağı.
Oqood Tescili Rehberi
Dubai’de Mülk Teslimi
Proje tamamlanması ile teslim arasındaki fark, snagging denetimi, son ödeme ve anahtarlar.
Mülk Teslimi Rehberi
Dubai’de Tapu
Tapunun neleri içerdiği, ne zaman düzenlendiği, freehold ile leasehold (uzun süreli kullanım hakkı) farkı ve nasıl doğrulanacağı.
Tapu RehberiDubai’de Mülk Alımı mı Planlıyorsunuz?
Projeleri listelemekten EOI’ye, SPA’ya veya teslime kadar hangi aşamada olduğunuzu bana söyleyin; sırada ne olduğunu ve hangi maliyetleri bütçelemeniz gerektiğini açıklayayım.
SSS
Dubai’de Mülk Satın Alma: Sıkça Sorulan Sorular
Evet. Yabancı alıcılar Dubai’de belirlenmiş freehold bölgelerinde mülk satın alabilir. Bu bölgeler, uluslararası yatırımcıların tam mülkiyet haklarıyla mülk sahibi olmasına imkân tanır.
İlk adım, belirli bir üniteyi rezerve etmeden önce bütçenize, yaşam tarzınıza ve yatırım hedeflerinize uyan doğru bölgeyi, community’yi, geliştiriciyi ve projeyi seçmektir.
Niyet Beyanı (EOI), yeni proje lansmanlarında kullanılan erken bir rezervasyon adımıdır; alıcılar müsait ünitelere öncelikli erişimi güvenceye almak için bir form ve depozito sunar.
Satış Sözleşmesi (SPA), alıcı ile geliştirici arasında mülk bilgilerini, toplam fiyatı, ödeme takvimini ve beklenen teslim takvimini belirleyen resmi sözleşmedir.
Escrow hesapları, alıcı ödemelerinin projeye bağlı, denetlenen bir hesaba yatırılmasını sağlar. Fonlar geliştiriciye yalnızca doğrulanmış inşaat ilerlemesine göre serbest bırakılabilir.
Oqood, proje inşaat hâlindeyken off-plan mülk alımlarını Dubai Tapu Dairesi’ne tescil etmek için kullanılan resmi sistemdir.
Teslim sırasında alıcılar mülkü denetler, inşaat kusurlarını bildirir, son ödemeleri tamamlar ve mülkiyet tesciline hazırlanır.
Tapu, proje tamamlanıp mülkiyet Dubai Tapu Dairesi’ne resmi olarak tescil edildikten sonra düzenlenir.
Evet. Gerekli yatırım değerini karşılayan gayrimenkul yatırımcıları, uzun vadeli oturum avantajları sağlayan BAE Altın Vizesi’ne başvurmaya uygun olabilir.
Evet. Alıcılar, işleme bağlı olarak Dubai Tapu Dairesi tescil ücretleri, tescil aracısı ücretleri ve diğer idari masraflar gibi maliyetleri hesaba katmalıdır.
Dubai Tapu Dairesi harcı genellikle mülk fiyatının %4’üdür ve işlem tescili için ödenir.
Danışmanınız
Tohid Fetrat
Gayrimenkul yatırımınızla ilgili her soru için bana doğrudan mesaj atabilir veya arayabilirsiniz: her zaman şahsen bana ulaşırsınız; asla bir çağrı merkezine veya satış ekibine değil.