3. Adım · Satın Alma Süreci Rehberi
Dubai Off-Plan SPA Sözleşmesi Rehberi
Satış Sözleşmesi’nin Neleri Kapsadığı, Okunması Gereken Maddeler ve Alıcı Olarak Haklarınız
Satış Sözleşmesi (SPA), Dubai’de off-plan bir mülk için sizinle geliştirici arasındaki bağlayıcı sözleşmedir. Bu rehber neleri kapsadığını, temel maddeleri ve haklarınızı açıklar.
Doğrudan danışman erişimi. Her satın alma sorusunu şahsen ben yanıtlıyorum; asla bir çağrı merkezi değil.
Sözleşme
SPA (Satış Sözleşmesi) Nedir
SPA, Dubai’de mülk satın alma sürecinde bir rezervasyonun alıma dönüştüğü noktadır. Alıcı ile geliştirici arasındaki ana bağlayıcı sözleşmedir; üniteyi, fiyatı, ne zaman ödeme yapacağınızı, mülkü ne zaman teslim alacağınızı ve taraflardan biri temerrüde düşerse ne olacağını tanımlar.
İmzadan itibaren işlemi teslime ve oradan tapuya kadar yönetir. Her müşterime verdiğim çalışma kuralı kısadır: yalnızca SPA’da yazılı olan uygulanabilir; bu yüzden bir satış ofisinin sözlü vaadi hiçbir şey ifade etmez.
Sözleşmenin İçinde
SPA Neleri Kapsar
Her SPA aynı genel yapıyı izler. İlk okuduğum bölümler bunlardır; çünkü birlikte fiyatınızı, takviminizi ve bir şeyler ters giderse başvurabileceğiniz çözümleri sabitlerler.
Mülk Bilgileri
Ünite numarası, büyüklük, yerleşim ve proje adı.
Satın Alma Fiyatı ve Ödeme Planı
Toplam fiyat ve taksit takvimi.
Kilometre Taşları ve Tamamlanma Tarihi
İnşaat ilerleme aşamaları ve bunların vardığı teslim tarihi.
Escrow Hesabı Koruması
Ödemelerin, proje için Dubai Tapu Dairesi (DLD) onaylı bir escrow (emanet) hesabında tutulması.
Alıcı Yükümlülükleri
Taksitleri zamanında ödemek ve sözleşmeye uymak.
Geliştirici Yükümlülükleri
Mülkü teslim etmek ve mülkiyeti devretmek.
Gecikme ve Tazminat Kuralları
Proje geciktiğinde haklarınız.
İptal, İade ve Temerrüt
Taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediğinde ne olacağı.
Uyuşmazlık Çözümü
Uyuşmazlıkların DLD veya yargı yolu üzerinden nasıl ele alındığı.
Uygulamada
SPA Uygulamada Nasıl İşler (Off-Plan Süreci)
SPA, yedi aşamalı bir sıranın ortasında yer alır. Hangi aşamada olduğunuzu bilmek, sizi hangi belgenin koruduğunu ve her ödemenin nereye gitmesi gerektiğini söyler.
Ünite Rezervasyonu
Bir rezervasyon tutarı ödenir. Rezervasyon geçicidir ve SPA’nın yerini tutmaz.
SPA İmzası
Koşullar, iki taraf da imzaladığında bağlayıcı hâle gelir.
Escrow’a Bağlı Ödemeler
Taksitler projenin escrow hesabına yatırılır.
Oqood Tescili
SPA, geçici mülkiyet kaydı olarak DLD’ye tescil edilir.
İnşaat Aşaması
Escrow fonları, kilometre taşları doğrulandıkça geliştiriciye serbest bırakılır.
Tamamlanma ve Teslim
Son ödeme, snagging (teslim öncesi kusur tespiti) denetimi ve ünitenin teslim alınması.
Tapunun Düzenlenmesi
Mülkiyet, teslim ve ödemenin tamamlanmasından sonra devredilir.
İmzadan önceki rezervasyon aşaması Dubai’de Niyet Beyanı (EOI) rehberimde, SPA’yı izleyen tescil ise Dubai’de Oqood tescili rehberimde açıklanıyor.
İmzadan Önce Okuyun
Her Yatırımcının SPA’da Anlaması Gereken Temel Maddeler
Gördüğüm SPA uyuşmazlıklarının çoğu, alıcının üstünkörü okuduğu bir maddeye dayanır. Plan değiştiğinde ne olacağını bu sekiz madde belirler; bu yüzden her birini ödeme takvimi yanınızda açıkken okuyun.
Ödeme Planı ve Taksitler
Escrow hesabına bağlı fiyat, peşinat ve takvim.
Tamamlanma Tarihi ve Ek Süre
Bir gecikmenin hak talebine konu olabileceği nokta.
Escrow Hesabı Maddesi
Ödemelerin inşaat ilerlemesine göre serbest bırakılması.
Gecikme ve Tazminat Maddesi
Cezalar, tazminat veya fesih hakları.
İptal ve İade Koşulları
Alıcı temerrüdü, geliştiricinin yükümlülüğünü yerine getirmemesi ve yetkili kurumlarca iptal.
Devir ve Resale Maddesi
Teslimden önce üniteyi yeniden satıp satamayacağınız veya devredip devredemeyeceğiniz ve bunu ne zaman yapabileceğiniz.
Mücbir Sebep Maddesi
Takvimi uzatabilecek olaylar.
Teslim ve Tapu Devri Maddesi
Teslim, snagging ve tapunun devri.
Bu maddelerin arkasında iki yasal güvence bulunur. İptal edilen projelerdeki iadeler 2020 tarihli ve 33 sayılı Kararname’ye tabidir; bir taksiti kaçıran alıcının ise 2017 tarihli ve 19 sayılı Kanun kapsamında 30 günlük telafi süresi vardır.
Sözleşmenin İki Tarafı
SPA Kapsamında Alıcı Hakları ve Geliştirici Yükümlülükleri
SPA iki tarafı da bağlar; size sağladığı koruma, geliştiriciden talep ettiklerinin ayna görüntüsüdür.
Alıcı Hakları
Escrow ile korunan ödemeler
Kararlaştırılan teknik özelliklere uygun teslim edilen mülk
Ek süreye tabi olarak tamamlanma tarihine kadar teslim
Aşırı gecikmelerde tazminat veya sözleşmeden çıkış hakları
Proje iptal edilirse kanuna göre iade
SPA’nın izin verdiği durumlarda resale veya devir
Ödemenin tamamlanması ve teslimle birlikte tapu
Geliştirici Yükümlülükleri
Projeyi ve SPA’yı DLD’ye tescil ettirmek
Ödemeleri onaylı escrow hesabına yatırmak
Onaylı planlara ve takvimlere uygun inşa etmek
Escrow fonlarını yalnızca proje için kullanmak
Mülkü sözleşmede belirtilen durumda teslim etmek
Mülkiyeti devretmek ve tapuyu düzenletmek
Fesih veya alıcı temerrüdünde yasal prosedürlere uymak
Yatırımcı Kontrol Listesi
SPA’yı İmzalamadan Önce Neleri Doğrulamalısınız
Bir müşteri imzalamadan önce her SPA’da aynı dört kontrolü yaparım. Hiçbiri uzun sürmez ve her biri, sonradan kapatması pahalı olan bir açığı kapatır.
Escrow hesap bilgileri
Oqood tescili
Gecikme, iade ve çıkış maddeleri
Resale ve devir koşulları
SPA, yıllar sonra Dubai’de mülk teslimi sırasında ve Dubai’de tapu düzenlenirken dayanacağınız koşulları da sabitler. Escrow, ödeme yöntemleri ve Altın Vizesi için Dubai gayrimenkul rehber kütüphaneme göz atın.
İmzalamadan önce SPA’nızın ikinci bir gözle okunmasını mı istiyorsunuz? WhatsApp’tan SPA’nızı bana sorun
SSS
Dubai’de SPA Sözleşmesi: Sıkça Sorulan Sorular
SPA (Satış Sözleşmesi), yatırımcı ile geliştirici arasındaki bağlayıcı sözleşmedir. Ödemeleri, teslimi ve tapunun devrini belirler.
Evet. Geçerli bir off-plan alım için imzalı ve tescilli bir SPA gerekir.
Evet. SPA, tapu düzenlenene kadar yatırımcının ana yasal korumasıdır.
SPA, ödemeleri DLD onaylı bir escrow hesabına bağlar. Fonlar yalnızca o proje için kullanılabilir ve inşaat ilerlemesine göre serbest bırakılır.
SPA; tamamlanma tarihini, ek süreyi ve tazminat ya da fesih gibi başvurulabilecek çözümleri belirler.
Evet; ancak koşullar SPA’ya ve Dubai hukukuna bağlıdır. İadeler, inşaat ilerlemesine ve hangi tarafın temerrüde düştüğüne göre değişir.
Escrow hesabında tutulan ödemeler DLD düzenlemeleri kapsamında iade edilir.
Bu, SPA’nın devir maddesine bağlıdır. Resale’e genellikle belirli ödeme koşulları karşılandığında izin verilir.
Escrow hesap bilgilerini, tamamlanma tarihlerini, fesih koşullarını, devir haklarını ve Oqood tescilini.
Hayır. Oqood üzerinden tescil edilmemiş bir off-plan SPA geçersiz sayılır.
Evet. Yabancı ve yerli yatırımcılar SPA kapsamında aynı korumadan yararlanır.
Hayır. Yalnızca SPA’da açıkça yazılı olan uygulanabilir.
Danışmanınız
Tohid Fetrat
Gayrimenkul yatırımınızla ilgili her soru için bana doğrudan mesaj atabilir veya arayabilirsiniz: her zaman şahsen bana ulaşırsınız; asla bir çağrı merkezine veya satış ekibine değil.