مرحله ۳ · راهنمای مراحل خرید
راهنمای قرارداد SPA پیش فروش در دبی
آنچه قرارداد خرید و فروش پوشش می دهد، بندهایی که باید بخوانید و حقوق شما به عنوان خریدار
قرارداد خرید و فروش (SPA) قرارداد الزام آور میان شما و توسعه دهنده برای خرید ملک پیش فروش در دبی است. این راهنما محتوای قرارداد، بندهای کلیدی و حقوق شما را توضیح می دهد.
ارتباط مستقیم با مشاور. به هر سوال درباره خرید شخصاً پاسخ می دهم، نه از طریق مرکز تماس.
قرارداد
SPA (قرارداد خرید و فروش) چیست؟
SPA نقطه ای در مسیر خرید ملک در دبی است که رزرو به خرید تبدیل می شود. این قرارداد اصلی و الزام آور میان خریدار و توسعه دهنده است و واحد، قیمت، زمان پرداخت ها، زمان تحویل ملک و پیامد کوتاهی هر یک از دو طرف را تعیین می کند.
از لحظه امضا، این قرارداد معامله را تا تحویل و سپس تا صدور سند مالکیت (Title Deed) اداره می کند. قاعده ای که به همه مشتریانم می گویم ساده است: فقط آنچه در SPA نوشته شده قابل اجراست، پس وعده شفاهی دفتر فروش هیچ اعتباری ندارد.
درون قرارداد
آنچه SPA پوشش می دهد
ساختار کلی همه قراردادهای SPA یکسان است. این بخش ها را پیش از هر چیز می خوانم، چون روی هم قیمت، زمان بندی و راه های جبران شما را در صورت بروز مشکل تعیین می کنند.
مشخصات ملک
شماره واحد، متراژ، چیدمان و نام پروژه.
قیمت خرید و پلن پرداخت
قیمت کل و برنامه اقساط.
مراحل پیشرفت و تاریخ تکمیل
مراحل پیشرفت ساخت و تاریخ تحویلی که به آن ختم می شوند.
حمایت حساب اسکرو
نگهداری پرداخت ها در حساب اسکرو پروژه که مورد تایید اداره زمین و املاک دبی (DLD) است.
تعهدات خریدار
پرداخت به موقع اقساط و پایبندی به قرارداد.
تعهدات توسعه دهنده
تحویل ملک و انتقال مالکیت.
قواعد تاخیر و غرامت
حقوق شما در صورت تاخیر پروژه.
فسخ، استرداد و قصور
اینکه وقتی یکی از طرفین به تعهدش عمل نکند چه می شود.
حل اختلاف
نحوه رسیدگی به اختلاف ها، از طریق DLD یا مراجع قانونی.
در عمل
SPA در عمل چگونه کار می کند (فرایند پیش فروش)
SPA در میانه یک مسیر هفت مرحله ای قرار دارد. اگر بدانید در کدام مرحله هستید، می دانید کدام سند از شما محافظت می کند و هر پرداخت باید به کجا برود.
رزرو واحد
مبلغ رزرو پرداخت می شود. رزرو موقت است و جای SPA را نمی گیرد.
امضای SPA
با امضای دو طرف، شرایط الزام آور می شود.
پرداخت های متصل به اسکرو
اقساط به حساب اسکرو پروژه واریز می شود.
ثبت در سامانه عقود (Oqood)
SPA به عنوان سابقه موقت مالکیت نزد DLD ثبت می شود.
دوره ساخت
با تایید هر مرحله پیشرفت، وجوه اسکرو برای توسعه دهنده آزاد می شود.
تکمیل و تحویل
پرداخت نهایی، بازرسی فنی پیش از تحویل و تحویل گرفتن واحد.
صدور سند مالکیت
مالکیت پس از تحویل و پرداخت کامل منتقل می شود.
مرحله رزرو پیش از امضا را در راهنمای ابراز علاقه (EOI) در دبی و ثبتی را که پس از SPA انجام می شود در راهنمای ثبت عقود در دبی توضیح داده ام.
پیش از امضا بخوانید
بندهای کلیدی SPA که هر سرمایه گذار باید بشناسد
بیشتر اختلاف های SPA که می بینم به بندی برمی گردد که خریدار سرسری از آن گذشته است. این هشت بند تعیین می کنند وقتی برنامه تغییر می کند چه می شود؛ پس هر کدام را در حالی بخوانید که برنامه پرداخت کنارتان باز است.
پلن پرداخت و اقساط
قیمت، پیش پرداخت و برنامه پرداخت، متصل به حساب اسکرو.
تاریخ تکمیل و مهلت ارفاقی
نقطه ای که از آن به بعد تاخیر قابل پیگیری قانونی است.
بند حساب اسکرو
آزادسازی پرداخت ها بر اساس پیشرفت ساخت.
بند تاخیر و غرامت
جریمه، غرامت یا حق فسخ.
شرایط فسخ و استرداد
قصور خریدار، کوتاهی توسعه دهنده و لغو پروژه از سوی مراجع ذی ربط.
بند واگذاری و فروش مجدد
اینکه آیا و چه زمانی می توانید واحد را پیش از تحویل بفروشید یا واگذار کنید.
بند فورس ماژور
رویدادهایی که می توانند زمان بندی را تمدید کنند.
بند تحویل و انتقال مالکیت
تحویل، بازرسی فنی پیش از تحویل و انتقال مالکیت.
پشت این بندها دو پشتوانه قانونی قرار دارد. استرداد وجه در پروژه های لغو شده تابع فرمان شماره ۳۳ سال ۲۰۲۰ است و خریداری که یک قسط را پرداخت نکند، طبق قانون شماره ۱۹ سال ۲۰۱۷ مهلتی ۳۰ روزه برای جبران دارد.
دو سوی قرارداد
حقوق خریدار و تعهدات توسعه دهنده طبق SPA
SPA هر دو طرف را متعهد می کند و حمایتی که به شما می دهد، تصویر آینه ای همان چیزی است که از توسعه دهنده مطالبه می کند.
حقوق خریدار
پرداخت های تحت حمایت اسکرو
تحویل ملک مطابق مشخصات توافق شده
تحویل تا تاریخ تکمیل، با در نظر گرفتن مهلت ارفاقی
حق غرامت یا فسخ در تاخیرهای بیش از حد
استرداد وجه طبق قانون در صورت لغو پروژه
فروش مجدد یا واگذاری در صورتی که SPA اجازه دهد
دریافت سند مالکیت پس از پرداخت کامل و تحویل
تعهدات توسعه دهنده
ثبت پروژه و SPA نزد DLD
واریز پرداخت ها به حساب اسکرو مورد تایید
ساخت مطابق نقشه ها و زمان بندی های مصوب
استفاده از وجوه اسکرو فقط برای همان پروژه
تحویل ملک در وضعیت مندرج در قرارداد
انتقال مالکیت و صدور سند مالکیت
رعایت روال قانونی در فسخ یا قصور خریدار
چک لیست سرمایه گذار
پیش از امضای SPA چه مواردی را استعلام کنید؟
پیش از آنکه مشتری SPA را امضا کند، همین چهار بررسی را روی هر قرارداد انجام می دهم. هیچ کدام زمان زیادی نمی برد و هر کدام شکافی را می بندد که بستنش در آینده پرهزینه است.
مشخصات حساب اسکرو
ثبت عقود
بندهای تاخیر، استرداد و خروج
شرایط فروش مجدد و واگذاری
SPA شرایطی را هم تعیین می کند که سال ها بعد به آن تکیه خواهید کرد: هنگام تحویل ملک در دبی و زمانی که سند مالکیت در دبی صادر می شود. برای اسکرو، روش های پرداخت و ویزای طلایی، کتابخانه راهنماهای املاک دبی را ببینید.
می خواهید SPA شما پیش از امضا یک بار دیگر بررسی شود؟ درباره SPA خود در واتساپ از من بپرسید
سوالات متداول
سوالات متداول درباره قرارداد SPA در دبی
SPA (قرارداد خرید و فروش) قرارداد الزام آور میان سرمایه گذار و توسعه دهنده است و پرداخت ها، تحویل و انتقال سند مالکیت را تعیین می کند.
بله. برای اعتبار خرید پیش فروش، SPA امضا شده و ثبت شده لازم است.
بله. SPA تا صدور سند مالکیت، اصلی ترین پشتوانه قانونی سرمایه گذار است.
SPA پرداخت ها را به حساب اسکرو مورد تایید DLD متصل می کند. این وجوه فقط برای همان پروژه قابل استفاده است و بر اساس پیشرفت ساخت آزاد می شود.
SPA تاریخ تکمیل، مهلت ارفاقی و راه های جبران موجود، مانند غرامت یا فسخ، را تعیین می کند.
بله، اما شرایط آن به SPA و قوانین دبی بستگی دارد. میزان استرداد با پیشرفت ساخت و اینکه کدام طرف قصور کرده است تغییر می کند.
وجوه نگهداری شده در حساب اسکرو طبق مقررات DLD مسترد می شود.
به بند واگذاری SPA بستگی دارد. فروش مجدد اغلب پس از تحقق شرایط مشخصی از پرداخت مجاز است.
مشخصات حساب اسکرو، تاریخ های تکمیل، شرایط فسخ، حق واگذاری و ثبت عقود.
خیر. SPA پیش فروشی که از طریق عقود ثبت نشده باشد، نامعتبر تلقی می شود.
بله. سرمایه گذاران خارجی و محلی از حمایت یکسانی تحت SPA برخوردارند.
خیر. فقط آنچه به روشنی در SPA نوشته شده قابل اجراست.
مشاور شما
توحید فطرت
برای هر سوالی درباره سرمایه گذاری ملکی خود، مستقیم پیام دهید یا تماس بگیرید: همیشه شخصاً پاسخ می دهم، نه مرکز تماس و نه تیم فروش.