SPA, alıcı ile geliştirici arasındaki anlaşmayı resmileştirir
Dubai Off-Plan SPA Sözleşmesi Rehberi
Dubai’de off-plan gayrimenkul yatırımlarında SPA (Sales and Purchase Agreement) sözleşmesinin nasıl işlediğini öğrenin. Bu rehber; Escrow koruması, Oqood kaydı, ödeme planları, teslim süreleri, iptal ve iade kuralları ile uyuşmazlık senaryolarını net ve anlaşılır şekilde açıklıyor. Konut ve ticari birim satın alan bireysel yatırımcılar için hazırlanmıştır.
SPA Nedir? (Sales and Purchase Agreement)
SPA (Sales and Purchase Agreement), Dubai’de off-plan bir gayrimenkul satın alırken alıcı ile geliştirici (developer) arasında imzalanan, yasal olarak bağlayıcı ana sözleşmedir. Bu sözleşme; satın alınan birimin detaylarını, toplam satış bedelini, ödeme planını, teslim (handover) tarihini ve taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda uygulanacak hükümleri açık ve net şekilde tanımlar. SPA’nın yatırımcı açısından temel işlevleri şunlardır:
- Dubai gayrimenkul mevzuatı kapsamında yatırımcı haklarını korur
- Süreci, ilk günden teslim (handover) ve tapu (Title Deed) düzenlenmesine kadar hukuki çerçevede yönetir
SPA ve Escrow Koruması Kapsamındaki Tüm Freehold Alanları Dubai Haritasında İnceleyin
Dubai’de tüm off-plan yatırımcılar, Escrow Account sistemi ve Sales and Purchase Agreement (SPA) kapsamında yasal olarak korunmaktadır.
Bu interaktif Dubai gayrimenkul haritasında, yerli ve yabancı yatırımcıların yasal olarak mülk satın alabildiği freehold alanlara özel olarak odaklanıyoruz. Aynı zamanda bu bölgelerde yer alan off-plan projelerin; escrow hesapları, SPA sözleşmeleri ve Dubai Land Department (DLD) düzenlemeleri kapsamında doğal olarak yatırımcı koruması altında olduğunu net biçimde gösteriyoruz.
SPA Neleri Kapsar?
Mülk Detayları
01
Satın alınan birimin bağımsız bölüm numarası, büyüklüğü, yerleşim planı ve proje adı dahil tüm teknik bilgiler.
Satın Alma Bedeli ve Ödeme Planı
02
Toplam satış bedeli ile inşaat süreci boyunca taksitlerin ne zaman ve nasıl ödeneceği.
İnşaat Aşamaları ve Teslim Tarihi
03
Beklenen teslim (handover) tarihi ve ödemelerle ilişkilendirilmiş ilerleme aşamaları.
Escrow Account Koruması
04
Alıcı ödemelerinin DLD onaylı escrow account içinde güvence altına alındığına dair hükümler.
Alıcının Yükümlülükleri
05
Taksitlerin zamanında ödenmesi ve sözleşme şartlarına uyum gibi alıcı sorumlulukları.
Developer’ın Yükümlülükleri
06
Mülkün sözleşmeye uygun şekilde teslimi ve mülkiyet devrinin gerçekleştirilmesine ilişkin taahhütler.
Gecikme ve Tazminat Kuralları
07
Teslim gecikmeleri halinde yatırımcı hakları ve uygulanabilecek tazminatlar.
İptal, İade ve Temerrüt Senaryoları
08
Taraflardan birinin yükümlülüklerini ihlali durumunda doğacak hukuki sonuçlar.
Uyuşmazlık Çözüm Prosedürleri
09
Anlaşmazlıkların Dubai Land Department (DLD) veya yasal kanallar üzerinden nasıl çözüleceği.
Önemli Not
10
SPA’da açıkça yazılı olmayan hiçbir husus yasal olarak garanti edilmez.
SPA Pratikte Nasıl İşler? (Off-Plan Süreci)
SPA, Dubai’de bir off-plan gayrimenkul satın alma sürecinin tamamını; rezervasyondan teslim (handover) ve title deed düzenlenmesine kadar hukuki olarak yönetir. Aşağıda, yatırımcıların fiilen deneyimlediği süreç adım adım özetlenmiştir.
Adım 1
Adım 2
Adım 3
Adım 4
Adım 5
Adım 6
Adım 7
Yatırımcı Notu: SPA, off-plan sürecin her aşamasında geçerlidir ve mülk tamamen tamamlanıp tapu (Title Deed) düzenlenene kadar ödemeleri, teslim sürecini ve mülkiyet haklarını yasal olarak kontrol eder.
Yatırımcıların Bir SPA’da Mutlaka Anlaması Gereken Temel Maddeler
Dubai’de bir off-plan SPA (Sales and Purchase Agreement) imzalamadan önce, yatırımcıların risk, nakit akışı, teslim süreci ve çıkış (exit) seçeneklerini doğrudan etkileyen maddeleri net biçimde anlaması gerekir. Bu hükümler; inşaat sürecinde, teslim aşamasında ve olası sorunlarda nasıl bir yol izleneceğini belirler.
Yatırımcı Notu: SPA’da açıkça yazılı olmayan hiçbir husus yasal olarak garanti edilmez. Bu maddeler imza öncesinde mutlaka dikkatle incelenmelidir; çünkü koruma düzeyinizi, esnekliğinizi ve çıkış stratejinizi doğrudan belirler.
SPA Kapsamında Alıcı Hakları ve Developer Yükümlülükleri
Dubai’de bir off-plan işleminde, Sales and Purchase Agreement (SPA); alıcı hakları ile developer yükümlülükleri arasında açık ve bağlayıcı bir yasal denge kurar. Bu dengenin doğru anlaşılması, risk yönetimi ve sermaye korunması açısından kritik öneme sahiptir.
Geçerli bir SPA kapsamında alıcının hakları
- Tüm ödemelerin DLD onaylı escrow account aracılığıyla korunması
- Mülkün, sözleşmede belirtilen teknik özellikler ve kat planlarına uygun şekilde teslim edilmesi
- Sözleşmede belirtilen teslim tarihine göre teslim beklentisi (tanınan ek süre / grace perioda tabi olmak kaydıyla)
- Aşırı gecikmelerde tazminat veya iptal (çıkış) hakkı kullanabilme
- Projenin iptali halinde Dubai mevzuatına uygun iade alma hakkı
- SPA’da izin verilmişse birimin yeniden satılması veya devredilmesi
- Tüm ödemeler tamamlanıp teslim alındıktan sonra title deed alma hakkı
Aynı SPA kapsamında developer’ın yasal yükümlülükleri
- Projeyi ve SPA’yı Dubai Land Department (DLD) nezdinde kaydettirmek
- Alıcıdan tahsil edilen tüm ödemeleri onaylı escrow account hesabına yatırmak
- Projeyi, onaylı planlara ve belirlenen zaman çizelgesine uygun şekilde inşa etmek
- Escrow fonlarını yalnızca ilgili proje için kullanmak
- Mülkü, sözleşmede belirtilen şartlara uygun şekilde teslim (handover) etmek
- Teslim sonrası mülkiyet devrini gerçekleştirmek ve title deed düzenlemek
- İptal veya alıcı temerrüdü durumlarında yasal prosedürlere uygun hareket etmek
Yatırımcı Özeti ve Uzman Rehberliği
SPA, Dubai’deki her off-plan yatırımın temelini oluşturur. Escrow sistemi aracılığıyla ödemelerinizi yasal olarak korur, teslim sürelerini net biçimde tanımlar, gecikme ve iptal senaryolarını düzenler ve title deed düzenlenene kadar mülkiyetinizi güvence altına alır.
Bir SPA’yı imzalamadan önce yatırımcıların mutlaka aşağıdaki konuları doğrulaması gerekir:
Bir SPA’yı incelemek, bir off-plan projeyi değerlendirmek veya Dubai’nin freehold piyasasında güvenli şekilde yatırım yapmak istiyorsanız, her zaman Dubai Land Department’ın resmi kaynaklarını kontrol edebilir ya da ücretsiz ve yatırımcı odaklı bir danışmanlık için benimle iletişime geçebilirsiniz.
Dubai Off-Plan Gayrimenkul İşlemlerinde SPA Sözleşmeleri hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Dubai off-plan gayrimenkulde SPA nedir?
SPA (Sales and Purchase Agreement), yatırımcı ile developer arasında imzalanan ve off-plan bir mülkün satın alma sürecini; ödeme planından teslim (handover) ve title deed düzenlenmesine kadar yöneten yasal olarak bağlayıcı ana sözleşmedir.
Dubai’de off-plan mülk satın alırken SPA zorunlu mudur?
Evet. Dubai’deki tüm off-plan alımlar, imzalanmış ve Dubai Land Department’a kayıtlı bir SPA kapsamında yapılmak zorundadır. Aksi hâlde işlem yasal olarak geçerli sayılmaz.
SPA, mülk tamamlanmadan önce yatırımcıyı korur mu?
Evet. Title deed düzenlenene kadar SPA, yatırımcı için ana yasal koruma aracıdır ve tüm hak-yükümlülükleri tanımlar.
SPA, escrow account sistemiyle nasıl bağlantılıdır?
SPA, yatırımcı ödemelerini DLD onaylı escrow account hesabına bağlar. Fonlar yalnızca ilgili proje için ve doğrulanmış inşaat ilerlemesine bağlı olarak serbest bırakılır.
Developer projeyi geciktirirse ne olur?
SPA, mülkün ne zaman teslim edileceğini, developer’a tanınan ek süreyi (grace period) ve teslim gecikirse yatırımcının hangi haklara sahip olduğunu açıkça belirtir. Gecikme durumunda yatırımcı, sözleşmede tanımlanan şartlara bağlı olarak tazminat talep etme veya sözleşmeyi iptal etme hakkına sahip olabilir.
Dubai’de yatırımcı SPA’yı iptal edebilir mi?
Evet; ancak iptal şartları SPA hükümlerine ve Dubai mevzuatına bağlıdır. İade oranları, inşaat seviyesi ve temerrüt senaryosuna göre değişir.
Proje resmi makamlarca iptal edilirse ne olur?
Proje resmi olarak iptal edilirse, escrow hesapta tutulan ödemeler DLD düzenlemelerine göre yatırımcılara iade edilir.
Teslimden önce birimi yeniden satmak veya devretmek mümkün mü?
Bu, SPA’daki assignment / resale maddesine bağlıdır. Çoğu developer, belirli ödeme eşikleri sağlandıktan sonra yeniden satışa izin verir.
Dubai’deki SPA sistemi İngiltere veya ABD’ye kıyasla nasıldır?
Zorunlu escrow ve devlet denetimi sayesinde Dubai, birçok pazara kıyasla daha güçlü yatırımcı koruması sunar.
SPA imzalamadan önce yatırımcılar neleri doğrulamalıdır?
• Escrow account bilgileri • Teslim ve tamamlanma tarihleri • İptal ve iade şartları • Assignment / resale hakları • Oqood kaydının yapılmış olması
Oqood kaydı nedir ve neden önemlidir?
Oqood, SPA’nın DLD nezdinde yapılan geçici mülkiyet kaydıdır. Mülk tamamlanmadan önce alıcının haklarını resmî olarak güvence altına alır.
Oqood kaydı olmayan bir SPA geçerli midir?
Hayır. DLD’ye kayıtlı olmayan off-plan SPA’lar yasal olarak geçersiz kabul edilir.
Bir SPA kapsamında alıcının temel yükümlülükleri nelerdir?
Taksitleri zamanında ödemek, sözleşme şartlarına uymak ve teslim öncesinde yükümlülükleri tamamlamak.
Bir SPA kapsamında developer’ın temel yükümlülükleri nelerdir?
Projeyi onaylı planlara uygun inşa etmek, escrow fonlarını doğru kullanmak, zamanında teslim etmek ve mülkiyet devrini gerçekleştirmek.
SPA hem konut hem ticari off-plan mülkler için geçerli midir?
Evet. SPA ve escrow düzenlemeleri konut ve ticari off-plan projelerin tamamı için geçerlidir.
SPA ile ilgili uyuşmazlıklar nasıl çözülür?
Uyuşmazlıklar, konunun niteliğine göre DLD mekanizmaları veya Dubai mahkemeleri aracılığıyla çözülür.
Escrow koruması Dubai’nin tüm bölgelerinde geçerli midir?
Evet. DLD tarafından düzenlenen freehold alanlardaki tüm off-plan projeler escrow koruması altındadır.
Yabancı yatırımcılar SPA korumasına güvenebilir mi?
Evet. Yerli ve yabancı yatırımcılar eşit şekilde korunur.
Developer’ın vaat ettiği her şey yasal olarak garanti midir?
Hayır. Yalnızca SPA’da açıkça yazılı olan hususlar yasal olarak bağlayıcıdır.
SPA’yı anlamak neden kritiktir?
SPA; riski, sermaye korumasını, teslim sürelerini, çıkış (exit) seçeneklerini ve yatırım süreci boyunca uygulanacak hukuki yolları belirler.
Dubai Emlak Projeleri
Dubai’nin lüks ve premium gayrimenkul projelerini, detaylı broşürler, metrekare bilgileri ve ihtiyaç duyacağınız tüm bilgilerle tek bir pratik platformda keşfedin.
Loading…
Dubai Emlak Bölgeleri ve Community’leri
Dubai’nin en çok tercih edilen bölgelerini ve community’lerini keşfedin.
Her semtin kendine özgü karakterini, yaşam tarzını ve sunduğu olanakları yakından tanıyın.
Loading…
Dubai Emlak Geliştiricileri
Dubai’nin siluetini şekillendiren vizyoner geliştiricilerle tanışın. Önde gelen geliştiricilerin profillerini, imza projelerini ve şehrin lüks gayrimenkul ekosistemine yaptıkları katkıları keşfedin.
Loading…
Dubai Metro Hatları
Dubai’nin tüm metro hatlarını tek bir yerde keşfedin. Yeşil, Kırmızı, Mavi ve gelecekte planlanan hatlar hakkında bilgi edinirken, bu bölüm her bir güzergahı ve bağlantı noktalarını adım adım anlamanıza yardımcı olur.
Loading…
Gayrimenkul yatırımlarınızla ilgili tüm sorularınız için bana mesaj atabilir veya direkt arayabilirsiniz.
Tohid Fetrat
Birlikte Dubai portföyünü oluşturalım
+971 543 443 597
Son Haberler
- Gizlilik Politikası
- Şartlar ve Koşullar
- Müşteri Politikası
Telif Hakkı © 2025